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Cosa sapere prima di costruire in legno nel 2023

Il mercato dell’edilizia in questi ultimi due/tre anni è cambiato profondamente o, meglio, sono cambiati profondamente i costi. L’aumento delle materie prime nel 2019/20, soprattutto acciaio e legno e poi gli aumenti causati dal nuovo mercato del Superbonus hanno impattato profondamente sul mercato portando il costo medio di una costruzione in bioedilizia dai € 1.600/mq ai € 2.300/mq.

Oggi il mercato si sta stabilizzando, alcuni costi sono leggermente diminuiti ma, sicuramente, non si avranno delle significative diminuzioni. Questo fa si che, il costo di costruzione del nuovo, considerando terreno, scavi e fondazioni, allacci, recinzioni, pavimentazioni esterne porti il costo di costruzione almeno sui € 3000,00.

Valore di costruzione maggiore del valore immobiliare?

Si, oggi si rischia questo. Ovviamente in località prestigiose, dove c’è un valore di location importante, il maggior costo di costruzione si ammortizza, quindi non è un grosso problema. Al contrario la classica villetta di campagna, oggi ha dei costi di costruzione che potrebbero superare il valore immobiliare di vendita.

A fronte di un aumento del 30-40% del costo di costruzione è impensabile che non ci sia una fluttuazione dei valori immobiliari. Ci sarà un aumento significativo dei costi del nuovo con una forbice di valori tra nuovo, recente e datato che si allargherà sempre di più. Questo è confermato anche dalle, per ora poche, operazioni immobiliari sul mercato.

Quindi, ci sarà, ritengo a breve, un allineamento tra valore di costruzione e valore di vendita. Tuttavia i costi di costruzione, assieme ai costi dei mutui fanno si, già oggi, che non tutti possano permettersi una nuova costruzione.

Si risparmia con il tradizionale, rispetto al legno?

Oggi i lavori di costruzione sono molto allineati, il costo della struttura è marginale rispetto al costo finito di costruzione, che comprende impianti, finiture, manodopera. In realtà non vi è una differenza economica, parlando di costruzioni “di qualità”. A questo bisogna prestare particolare attenzione. Oggi molti costruttori, anche rinomati, per contenere i costi di costruzione, hanno diminuito il livello qualitativo delle loro case. Per quanto riguarda le costruzioni in xlam, il risparmio è su minori spessori del pannello, piuttosto che sull’utilizzo di tre strati, anziché 5 strati. Peggiore la situazione sulle strutture a telaio, qui si riducono i telai, passando da 16 a 12 e si utilizza massello anziché lamellare. Quindi parliamo di strutture più deboli, di strutture che fanno maggiori movimenti con il passaggio tra estate e inverno, in quanto il legno massello si “muove” maggiormente rispetto a un lamellare o x-lam. Questo ovviamente non significa che la casa venga giù ma significa che ha un livello qualitativo appena accettabile.

Conclusioni

Bisogna essere preparati a dei costi di realizzazione maggiori e bisogna saper leggere con molta competenza i preventivi, in quanto si possono trovare anche delle differenze importanti di prezzo ma, quasi sempre, queste hanno una motivazione.

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Come cambia il mercato alberghiero in Italia

Qualche considerazione a margine del VIII Rapporto sul sistema alberghiero e turistico ricettivo in Italia, di Federalberghi.

Il mercato turistico alberghiero italiano in crescita ed in forte crescita sono anche gli investimenti. Il primo dato che mi è saltato all’occhio è come sia mutata dal 2000 ad oggi l’offerta alberghiera in Italia. È triplicata la presenza di 5 stelle e 5 stelle superior, raddoppiata quella dei 4 stelle, rimasta pressoché invariata quella dei 3 stelle e drasticamente diminuita quella dei 2 e di una stella, probabilmente anche per la nuova collocazione dell’offerta di b&b, agriturismo, alloggi privati. Contemporaneamente alla crescita dei 4 e 5 stelle vi è anche la diminuzione del loro numero medio di camere.

Dimensione media degli alberghi come numero di camere per categoria nel 1990 e nel 2015.
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Fonte: VIII Rapporto sul sistema alberghiero e ricettivo di Federalberghi

Questo ultimo dato lo incrocerei con quello delle presenze turistiche dall’estero in Italia. La quota di occupazione camere dall’estero è aumentata rispetto a quella interna. Sono variati anche i flussi dai paesi, gli Stati Uniti, dopo la Germania, si colloca al secondo posto, è importante anche la presenza di turisti dalla Cina, si affacciano flussi turistici “nuovi” come quello australiano. L’Italia è divenuta leader europea per la presenza di turisti extra-UE.

Contemporaneamente al mercato stanno cambiando anche gli alberghi, la diminuzione delle camere, nei 4 e 5 stelle, è a fronte di un aumento della qualità con spazi comuni più importanti e aumento di suite ed appartamenti.

Parlando di arredo ed allestimento anche questo segue un aumento qualitativo ma anche necessità ed abitudini diverse da parte dei nuovi fruitori.

Il settore turistico si conferma uno dei più importanti settori dell’economia italiana, la mia personale speranza è che lo diventi sempre di più e che aumenti la qualità dell’offerta da parte di tutto il comparto.

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Costruire in legno, come va il mercato?

Partiamo da una affermazione: non è più un mercato di nicchia! In realtà è da due/tre anni che i numeri, sempre crescenti, lo fanno desumere ma il vero blocco era quello culturale. Siamo sinceri, da molti professionisti del settore, Progettisti, Imprese di Costruzione tradizionali, Immobiliari, il cliente che voleva costruire in legno veniva etichettato come un “radical chic new age” e gli operatori della bioedilizia come dei “guru” o, peggio, degli imbroglioni.

Oggi questo cambiamento culturale è cominciato! Tutti hanno preso, o stanno prendendo, coscienza che l’edilizia tradizionale è superata. Con questo non voglio dire che si costruirà solo più in legno, già oggi ci sono nuove proposte costruttive ma, ad oggi, l’edilizia in legno è la più collaudata ed efficace.

Bene, dopo le digressioni filosofiche veniamo al mercato! È ancora cresciuto il  numero dei Costruttori, che come già scrivevo, si dividono in costruttori, assemblatori, Progettisti 4.0. La forbice di prezzo si è ancora allargata, oggi va dai 1000 ai 2000 euro al mq(commerciale) per un chiavi in mano. Sì è allargata la forbice perchè è, in parte, cambiato il prodotto. Prima avevamo un prodotto Base ed uno Premium, oggi uno Economico, uno Base ed uno Premium. Si è visto che con il prodotto base si raggiungeva sempre una classe A alta (da A2 ad A4), si è pensato quindi di fare un prodotto più economico in classe B o A1. Non voglio andare troppo sul tecnico ma si è ridotto lo spessore delle pareti, del cappotto oltre a lavorare sui materiali della stratigrafia.

Oggi, più di prima, diventa difficile per un cliente “non-tecnico” capire cosa sta comprando e quali sono le differenze, oltre al prezzo, tra un preventivo e l’altro. Oggi ci sono sul mercato: proposte scadenti;  economiche ma qualitative; care ingiustificatamente; costose a fronte di qualità e prestazioni di livello superiore.

Vengo alle conclusioni, il mercato sta bene, in salute ed in crescita. Il consumatore deve stare più attento di prima, ricevere più proposte e/o affidarsi ad una consulenza tecnica qualificata, con esperienza specifica nelle costruzioni in legno.

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arredare una farmacia.

Negli ultimi dieci anni, tante attività e servizi sono cambiati radicalmente, la farmacia è uno di questi.

Quando ero piccolo, ricordo la farmacia come il luogo in cui si andavano “a ritirare” le medicine prescritte dal medico o dove si andava quando si voleva ricevere un parere od una cura, senza andar dal medico. Ovvio, questo è il mio ricordo, ed è un ricordo da bambino non certo una analisi settoriale.

Tuttavia è evidente che oggi la farmacia è, anche, uno store altamente specializzato, dove oltre ai medicinali, ai preparati farmaceutici ed alle analisi diagnostiche si va anche ad acquistare cosmesi, prodotti per animali, prodotti per l’igiene e ancora altro

Uno spazio, quindi complesso, con esigenze che possono sembrare divergenti.  A tutti sarà capitato di entrare in farmacie che assomigliano a bazar con prodotti dappertutto.  La farmacia è uno spazio che non si può progettare ed arredare “da soli”, per soli, non intendo il farmacista ma il progettista, l’arredatore. Serve confrontare diversi tipi di professionalità e competenze, in primis il farmacista che dovrà ricevere uno spazio “calzato su misura”, assieme allo Studio di progettazione,  ad esperti di comunicazione, di visual marchandising, illuminotecnici, curatori di eventi, in sostanza un team che possa analizzare i vari aspetti, compreso quello dell’investimento economico e dell’aumento previsionale del volume d’affari.

Questo è il corretto modo di procedere, mettere insieme un team multidisciplinare per sviluppare, o coadiuvare,  i progetti di allestimento delle farmacie, un team di consulenti a disposizione del farmacista.

 

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Arredatore, interior design, consulente d’arredo. Le differenze

Oggigiorno ci si trova di fronte a molte più figure professionali, rispetto al passato, questo è il risultato di una sempre maggiore specializzazione. A differenza degli anni ’90-2000, in cui vi erano specialisti per “area”, allo specialista del computer, ad esempio, ci si rivolgeva per hardware, software e web. Oggi al solo interno del web, vi sono tantissime figure professionali.

Veniamo al mondo dell’arredo, anche qui bisognerebbe fare una specifica tra, arredo casa, arredo professionale, retail, hotel, clienti privati, aziende, ecc.  ma semplifichiamo è consideriamo tre figure: consulente d’arredo, arredatore ed interiore design.

Un consulente d’arredo è un professionista che ha una conoscenza approfondita del mercato e dei prodotti e non è legato ad un marchio specifico. Ci sono similitudini con l’arredatore e con l’interior design ma proverò a spiegare. L’arredatore è legato a dei marchi e, normalmente, si avvale di uno show-room (esposizione) dove fa vedere i prodotti che intende proporre. L’interior designer risponde, oltre che ad esigenze estetiche, al benessere della persona ed al corretto fruire degli spazi, inoltre ricerca uno stile da proporre. Il consulente è più libero, rispetto all’arredatore e, solitamente, rispetto all’interior, ha una conoscenza maggiore dei prodotti, disponibili sul mercato.

In sostanza , se il cliente ha bisogno di “toccare” i prodotti, si dovrà rivolgere all’arredatore,  quindi principalmente i privati.

Se ha bisogno di essere guidato nelle scelte di stile o ha bisogno di una corretta analisi degli spazi, dovrà rivolgersi all’interior.  All’interior possono rivolgersi sia privati che aziende e può spaziare in tutti i settori dell’arredo. Le figure dell’interior e del consulente possono essere perfettamente complementari, infatti molto spesso lavorano assieme sullo stesso progetto.

Al consulente si rivolgono principalmente le aziende e gli interior designer, lo stile è già definito, non c’è la necessità  di “toccare” gli arredi ma il bisogno di essere assistiti nelle scelte per trovare la giusta alchimia tra prodotto, qualità ed area di costo.

 

In sostanza ogni esigenza ed ogni tipologia di cliente hanno il loro interlocutore ideale.

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Edilizia in legno: facciamo il punto!

 

Qualche informazione tratta dal secondo rapporto case ed edifici in legno di FLA. Partiamo da un dato incoraggiante:l’Italia è il 4° paese produttore in Europa e, nonostante il perdurare della diminuzione dei permessi di costruire in Italia, le costruzioni in legno non hanno subito cali di mercato.

Vediamo ora com’è composto questo mercato. Si è incrementato di molto il numero dei produttori, in realtà la maggioranza di questi sono assemblatori, ossia fanno da general contractor ma non hanno produzione. Questa grande quantità di offerta ha frammentato molto il mercato e quasi il 50% delle costruzioni sono commissionate ad aziende che costruiscono da una a tre case l’anno, mentre i grandi edifici(edilizia pubblica, condominii..)sono in carico ad aziende più grandi e strutturate ed alle imprese specializzate.

Il mercato è localizzato principalmente nel nord Italia ma, complici ahimè i sismi, sta crescendo molto nel centro Italia nelle zone colpite dai terremoti. Per ciò che riguarda la tecnica costruttiva, il telaio è ancora quello più utilizzato ma è cresciuto anche l’utilizzo di xlam (molto probabilmente è da attribuirsi alla crescita dei produttori/assemblatori, oltre che per l’edilizia pubblica, dove è quasi una scelta obbligata).

Per quanto riguarda i prezzi di riferimento, registrano un allargamento della forbice andando dai €1100/mq ai €1600/mq per un chiavi in mano.

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Cosa sapere prima di costruire in bio edilizia(in legno)

Questo articolo, vuole essere un breve vademecum per chi si appresta a far costruire una casa in bio edilizia. Chi sono le figure professionali, quali sono i passi da fare.

Se non si dispone del terreno, il primo passo sarà la ricerca di questo ma, in questo caso, ipotizziamo che lo si abbia. A questo punto il primo passo è la progettazione architettonica. Questa è la prima e, forse, più importante scelta! Ci si può rivolgere ad un progettista di propria fiducia o ad un progettista legato, direttamente o indirettamente, al costruttore, o all’impresa. L’essenziale è che il progettista sia espertodi bio edilizia e che abbia già portato a termine cantieri. Questo è essenziale perché potrà guidarvi nelle scelte. Avendo esperienza specifica il progettista, l’ordine di scelta è: libero professionista, libero professionista consigliato da impresa/costruttore, progettista interno di impresa/costruttore. Questo in quanto i primi due dovrebbero essere più neutrali nelle scelte.

Se invece avete un progettista di assoluta fiducia che condivide la vostra scelta di costruire in legno ma non ha esperienza a riguardo, tramite lui dovrete trovare un consulente, come me, di un impresa/costruttore che vi segua.

Veniamo alla tecnica costruttiva e, limitiamoci alle due principali, xlam o telaio. Quali le differenze, quale scegliere? L’xlam è un pannello di lamellare incrociato, completato in stratigrafia da materiale isolante. Il telaio è un telaio di legno vuoto, riempito con materiale isolante. Volutamente la spiegazione è semplicistica. L’xlam è più strutturale, il telaio più performante. Sempre per dare una indicazione semplicistica e di massima, sopra i tre piani si deve utilizzare l’xlam, fino ai due piani è preferibile il telaio. In ogni caso sarà il progettista o il consulente che dovrà indirizzarvi su cosa utilizzare.

L’importanza della stratigrafia. Le pareti sono tutte uguali? NO. Vi sono differenze di prestazioni e di costo importanti a parità di parete, bisogna avere competenza per poter fare comparazioni di costo tra una quotazione ed un’altra. Personalmente consiglio materiali traspiranti che non obblighino necessariamente l’uso della VMC ma che questa resti una scelta legata a classe energetica e stile di vita.

Bene, progetto architettonico finito, scelte fatte per materiali, impiantistica e produttore. Il Progettista ha già verificato con l’Ufficio Tecnico del vostro Comune, che il progetto abbia le caratteristiche per poter essere presentato, quindi si potrà procedere con la richiesta del Permesso di Costruire.

Mutuo? Polizza incendio? Postuma decennale?

Qui è nuovamente indispensabile il lavoro del Consulente, vi è molta ignoranza da parte di buona parte del sistema bancario ed assicurativo. Non è assolutamente complicato ottenere il mutuo ed assicurare un immobile in bio edilizia ma, se la banca o l’assicuratore che avete interpellato non ha esperienza, facilmente vi sentirete dire che non si può fare. A questo punto il Consulente può intervenire o dando le informazioni a questi ultimi o appoggiandovi ad altro Istituto/Agenzia. Per quanto riguarda la postuma decennale, non è obbligatoria ma potete chiederla in fase di contrattazione al Costruttore.

In conclusione, è un percorso esperienziale che può essere molto piacevole perché avrete il timone su tutte le scelte e, pur con qualche compromesso, a meno che non disponiate di budget illimitati, arriverete alla realizzazione della casa dei vostri sogni. Ma se vi affidate alle persone sbagliate il sogno si trasforma in incubo! Quindi prendetevi un po’ più di tempo nella fase iniziale, incontrate più Progettisti e/o costruttori, fate domande, cercate riscontri, in questo modo troverete sicuramente i giusti compagni di viaggio per quest’avventura!

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Costruire una immagine

Heydar Aliyev Centre Baku Azerbaijan
HEYDAR ALIYEV CENTRE – Design Zaha Hadid

Che si tratti della propria casa, dell’azienda o di una attività ricettiva, la prima impressione di voi che si fa qualcuno che non vi conosce è guardando l’arredo. Può essere originale, sofisticato, ricercato, casual, mai deve essere banale.

Ora per ciò che riguarda la propria casa e la propria vita privata ci si può anche pienamente disinteressare di ciò che la gente pensa di noi ma se riguarda la nostra vita professionale è un lusso che non possiamo concederci!

In questo caso dobbiamo parlare di “immagine coordinata”, ossia tutta la nostra comunicazione, verbale e non verbale, deve trasmettere lo stesso messaggio. L’arredo rientra nella comunicazione non verbale.

Un buon lavoro di “immagine coordinata” contempla la personalizzazione dell’arredo, ossia disegna uno o più elementi di arredo che dovranno essere realizzati su misura. Facciamo un esempio facile e parliamo di un albergo, secondo voi vi resterà più impresso se ha una “immagine” unica o se ve ne ricorda altri cinquecento uguali magari visti in giro nel mondo.

Soul Farm Hotel - Castello di Montaldo(TO)
Soul Farm Hotel – design G.Arnaudo

Uno degli effetti negativi della globalizzazione è questo, quindici anni fa se andavi in un centro commerciale in Brasile o in Spagna (per stare più vicini) era molto differente dall’Italia, oggi è tutto uguale dappertutto, stesse aziende e stessi “contenitori”. In un contesto come quello attuale, discostarsi fa la differenza, si esce dal gruppo e ci si può rendere più visibili.

Lavazza – Design Crea International

 

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