Il mercato dell’edilizia in questi ultimi due/tre anni è cambiato profondamente o, meglio, sono cambiati profondamente i costi. L’aumento delle materie prime nel 2019/20, soprattutto acciaio e legno e poi gli aumenti causati dal nuovo mercato del Superbonus hanno impattato profondamente sul mercato portando il costo medio di una costruzione in bioedilizia dai € 1.600/mq ai € 2.300/mq.
Oggi il mercato si sta stabilizzando, alcuni costi sono leggermente diminuiti ma, sicuramente, non si avranno delle significative diminuzioni. Questo fa si che, il costo di costruzione del nuovo, considerando terreno, scavi e fondazioni, allacci, recinzioni, pavimentazioni esterne porti il costo di costruzione almeno sui € 3000,00.
Valore di costruzione maggiore del valore immobiliare?
Si, oggi si rischia questo. Ovviamente in località prestigiose, dove c’è un valore di location importante, il maggior costo di costruzione si ammortizza, quindi non è un grosso problema. Al contrario la classica villetta di campagna, oggi ha dei costi di costruzione che potrebbero superare il valore immobiliare di vendita.
A fronte di un aumento del 30-40% del costo di costruzione è impensabile che non ci sia una fluttuazione dei valori immobiliari. Ci sarà un aumento significativo dei costi del nuovo con una forbice di valori tra nuovo, recente e datato che si allargherà sempre di più. Questo è confermato anche dalle, per ora poche, operazioni immobiliari sul mercato.
Quindi, ci sarà, ritengo a breve, un allineamento tra valore di costruzione e valore di vendita. Tuttavia i costi di costruzione, assieme ai costi dei mutui fanno si, già oggi, che non tutti possano permettersi una nuova costruzione.
Si risparmia con il tradizionale, rispetto al legno?
Oggi i lavori di costruzione sono molto allineati, il costo della struttura è marginale rispetto al costo finito di costruzione, che comprende impianti, finiture, manodopera. In realtà non vi è una differenza economica, parlando di costruzioni “di qualità”. A questo bisogna prestare particolare attenzione. Oggi molti costruttori, anche rinomati, per contenere i costi di costruzione, hanno diminuito il livello qualitativo delle loro case. Per quanto riguarda le costruzioni in xlam, il risparmio è su minori spessori del pannello, piuttosto che sull’utilizzo di tre strati, anziché 5 strati. Peggiore la situazione sulle strutture a telaio, qui si riducono i telai, passando da 16 a 12 e si utilizza massello anziché lamellare. Quindi parliamo di strutture più deboli, di strutture che fanno maggiori movimenti con il passaggio tra estate e inverno, in quanto il legno massello si “muove” maggiormente rispetto a un lamellare o x-lam. Questo ovviamente non significa che la casa venga giù ma significa che ha un livello qualitativo appena accettabile.
Conclusioni
Bisogna essere preparati a dei costi di realizzazione maggiori e bisogna saper leggere con molta competenza i preventivi, in quanto si possono trovare anche delle differenze importanti di prezzo ma, quasi sempre, queste hanno una motivazione.
